Ramai penjawat awam yang memohon pembiayaan perumahan LPPSA sering tertanya-tanya, “Kenapa permohonan saya tak lulus penuh?” atau “Kenapa amaun lulus lebih rendah dari harga rumah yang saya beli?” Salah satu faktor utamanya ialah nilai pasaran JPPH.
Dalam artikel ini, kita akan terangkan secara ringkas tapi padat:
- Apa itu Nilai Pasaran JPPH?
- Apa kaitannya dengan LPPSA?
- Bagaimana ia boleh menjejaskan amaun pinjaman anda?
Apa Itu Nilai Pasaran JPPH?
JPPH atau nama penuhnya Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta, adalah agensi kerajaan di bawah Kementerian Kewangan yang bertanggungjawab menilai harga pasaran hartanah.
Dalam konteks LPPSA, Nilai Pasaran JPPH merujuk kepada anggaran harga sebenar hartanah anda di pasaran semasa, berdasarkan lokasi, saiz, jenis hartanah dan transaksi hartanah yang setara (comparable sales) di kawasan berdekatan.
Ini berbeza dengan harga jualan yang ditetapkan oleh pemaju atau pemilik hartanah — kerana harga jualan adalah bersifat subjektif dan boleh jadi lebih tinggi dari harga pasaran sebenar.
Kenapa LPPSA Rujuk Nilai Pasaran JPPH?
LPPSA ialah pinjaman kerajaan. Oleh itu, LPPSA sangat berhati-hati dalam memastikan pembiayaan yang diberi adalah berlandaskan nilai sebenar, bukan semata-mata harga yang diletakkan oleh penjual.
LPPSA akan mengambil nilai yang paling rendah antara harga belian dan nilai pasaran JPPH sebagai asas kiraan kelayakan pinjaman.
Contoh:
- Harga rumah dalam SPA (Surat Perjanjian Jual Beli): RM450,000
- Nilai pasaran oleh JPPH: RM420,000
➡ Maka LPPSA hanya akan beri pembiayaan maksimum berdasarkan RM420,000, bukan RM450,000.
Bagaimana Penilaian Ini Dilakukan?
Selepas anda hantar permohonan LPPSA lengkap, LPPSA akan minta laporan daripada JPPH. Proses ini dipanggil appraisal hartanah.
Penilai dari JPPH akan menggunakan beberapa pendekatan:
- Kaedah perbandingan (melihat kepada rumah lain yang serupa dan baru dijual di kawasan yang sama)
- Keadaan semasa rumah (jika subsale)
- Lokasi & kemudahan sekeliling
- Status hak milik dan zon tanah
Apa Kesan Nilai Pasaran JPPH Terhadap Jumlah Pinjaman?
- Amaun Pembiayaan Terhad
Jika nilai JPPH lebih rendah dari harga SPA, anda perlu tambah duit sendiri untuk menampung baki harga rumah. - Kelayakan Pinjaman Terjejas
LPPSA hanya membiayai sehingga 100% daripada nilai yang lebih rendah, TETAPI tetap tertakluk pada had kelayakan berdasarkan gaji bersih anda. - Kebarangkalian Gagal Dapat Lulus Penuh
Jika jurang antara harga SPA dan nilai JPPH terlalu besar, permohonan anda boleh ditolak atau lulus sebahagian sahaja.
Tips Elak Masalah Ini
✅ Semak nilai pasaran terlebih dahulu sebelum tandatangan SPA. Anda boleh minta bantuan ejen hartanah atau gunakan servis semakan.
✅ Bandingkan harga rumah dengan unit lain di kawasan sama.
✅ Elak beli rumah yang harga jualannya jauh lebih tinggi dari pasaran, terutamanya dari pemaju yang markup tinggi.
✅ Dapatkan khidmat nasihat percuma dari konsultan hartanah yang mahir tentang proses LPPSA dan penilaian JPPH.
Kesimpulan
Nilai pasaran JPPH memainkan peranan BESAR dalam menentukan jumlah pembiayaan LPPSA yang anda layak terima. Jangan pandang ringan proses ini — ia boleh jadi beza antara “dapat kunci rumah” atau “terpaksa batal beli rumah”.
