Sebelum memohon pinjaman perumahan LPPSA, amat penting untuk tahu berapa jumlah pinjaman yang anda layak berdasarkan gaji anda. Ramai penjawat awam keliru bagaimana LPPSA mengira kelayakan – ada istilah gaji pokok, elaun tetap, gaji bersih, potongan wajib, nisbah 60%, 80% dan sebagainya. Jangan risau, dalam panduan santai oleh KAC Wealth ini, kami tunjukkan cara mudah mengira kelayakan LPPSA menggunakan gaji bersih anda sendiri. Dengan memahami ini, anda boleh merancang bajet rumah idaman dan mengelak memohon lebih daripada yang layak (yang boleh menyebabkan permohonan ditolak atau diluluskan kurang). Jom kita mula!
Langkah 1: Kira Pendapatan Kasar dan Gaji Bersih
Pertama sekali, anda perlu faham apa itu pendapatan kasar vs pendapatan bersih mengikut tafsiran LPPSA.
- Pendapatan Kasar merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap bulanan anda. Gaji pokok adalah gaji asas jawatan anda. Elaun tetap pula termasuk elaun-elaun seperti Imbuhan Tetap Khidmat Awam (ITKA), Imbuhan Tetap Perumahan (ITP), Cola, dan elaun lain yang bersifat tetap dan diambil kira LPPSA (contohnya Elaun Wilayah, Elaun Memangku, Imbuhan Jawatan Utama, dsb). Contoh: Jika gaji pokok anda RM2,500 dan anda terima ITKA RM300 + ITP RM600, pendapatan kasar = RM2,500 + RM900 = RM3,400.
- Potongan Wajib pula adalah potongan yang diwajibkan undang-undang daripada gaji – ini termasuk caruman KWSP/EPF, PERKESO/SOCSO, potongan cukai pendapatan, serta apa-apa potongan gaji akibat perintah mahkamah (jika ada). Bagi penjawat awam dalam skim berpencen, caruman KWSP tiada, tapi ada potongan seperti insurans pekerja dan cukai. Potongan koperasi, zakat, ASB loan, dll tidak dikira sebagai potongan wajib di sini.
- Pendapatan Bersih (Gaji Bersih) menurut LPPSA ditakrifkan sebagai:
Gaji Pokok + Elaun Tetap – Potongan Wajib.
Inilah definisi gaji bersih versi LPPSA, yang mungkin berbeza daripada “gaji bersih” pada slip gaji anda (kerana slip gaji tolak semua potongan termasuk potongan tak wajib). LPPSA hanya ambil kira potongan wajib tadi.
Contoh Pengiraan: Dari contoh pendapatan kasar RM3,400:
Katakan potongan wajib anda EPF 11% (RM374) dan cukai RM26, jumlah potongan wajib ~RM400. Maka pendapatan bersih LPPSA = RM3,400 – RM400 = RM3,000. (Potongan seperti bayar balik pinjaman peribadi melalui biro angkasa, caruman ASB, dll tidak ditolak di sini).
Pastikan anda mengira gaji bersih dengan betul. Sediakan angka gaji pokok dan elaun tetap (rujuk surat kenaikan gaji terkini jika ada perubahan) serta semak penyata gaji untuk nilai potongan EPF/cukai. Nilai gaji bersih inilah yang akan digunakan dalam formula kelayakan.
Langkah 2: Tentukan Had Potongan dan Ansuran Maksimum
LPPSA menggunakan beberapa kriteria had potongan gaji untuk menentukan kelayakan maksimum pinjaman. Ini bagi memastikan peminjam masih mempunyai pendapatan mencukupi selepas membayar ansuran. Kriteria utama yang telah ditetapkan LPPSA termasuk:
- Had 60% Gaji Pokok + Elaun Tetap: Jumlah ansuran bulanan pinjaman perumahan tidak boleh melebihi 60% daripada gaji pokok + elaun tetap anda. Ini mirip konsep yang digunakan bank (DSR atas gaji bersih), tetapi LPPSA guna peratusan atas gaji kasar tertentu. Sebagai contoh, jika pendapatan kasar (pokok+elaun) RM3,400, 60% daripadanya adalah RM2,040. Jadi anggaran ansuran maksima berpandu syarat ini ialah ~RM2,040 sebulan. Walau bagaimanapun, perlu lihat syarat seterusnya juga.
- Had 80% Pendapatan Bersih: LPPSA juga menetapkan jumlah potongan hutang tidak boleh melebihi 80% daripada pendapatan bersih. Ertinya, selepas termasuk ansuran pinjaman perumahan yang bakal diambil, anda masih perlu mempunyai baki sekurang-kurangnya 20% daripada gaji bersih (atau 20% daripada gaji kasar, kerana definisi bersih LPPSA telah tolak wajib sahaja). Dalam contoh tadi, gaji bersih LPPSA RM3,000 – 80% daripadanya RM2,400. Ini bermakna jumlah semua potongan hutang dalam slip (jika ada) + ansuran perumahan baru mesti ≤ RM2,400. Atau dilihat dari sudut lain: RM600 mesti kekal tak terpotong (20% daripada RM3,000 bersih, bersamaan ~18% dari RM3,400 kasar). Syarat ini sebenarnya sama tujuan dengan had 60% tadi, cuma diukur dari perspektif berbeza. Ia menjamin anda ada sekurang-kurangnya 20% gaji untuk belanja selepas bayar hutang rumah.
- Pengecualian Potongan 60% JPA: Perlu diingat, kerajaan telah memberi pengecualian khas bahawa potongan pinjaman perumahan tidak dikira dalam had 60% potongan gaji atas slip penjawat awam. Jadi walaupun ansuran LPPSA membuatkan potongan keseluruhan gaji melebihi 60% (slip gaji anda mungkin tunjuk bersih tinggal <40%), ia dibolehkan selagi mematuhi syarat LPPSA 20% tadi. Ini kelebihan yang membolehkan ramai meminjam lebih. Jangan keliru – had LPPSA 60% (pokok+elaun) berbeza daripada had JPA 60% potongan gaji. LPPSA ikut formula sendiri yang sudah melonggarkan had tersebut asalkan 20% gaji kasar tinggal.
Seterusnya, kenal pasti ansuran bulanan maksimum yang dibenarkan berdasarkan dua had di atas. Kebiasaannya, had 80% bersih (20% leftover) akan selari dengan had 60% pokok, tapi kita ambil nilai yang lebih rendah sebagai langkah selamat. Dalam contoh: had 60% kasar beri RM2,040, had 80% bersih beri RM2,400 – maka ansuran maksimum = RM2,040 (kerana itu lebih ketat).
Jika anda ada komitmen pinjaman lain dalam slip (contoh potongan perumahan sedia ada, potongan koperasi dianggap wajib dalam slip?), ia perlu diambil kira. Misal kata anda sudah ada potongan pinjaman komputer RM100, maka ansuran rumah + RM100 ≤ had tersebut. Tapi biasanya untuk rumah pertama, tiada pinjaman perumahan lain, jadi kita tumpukan kiraan ansuran rumah sahaja.
Langkah 3: Anggar Jumlah Pinjaman Maksimum Berdasarkan Ansuran
Selepas tahu ansuran bulanan maksimum yang anda mampu ikut kiraan LPPSA, langkah terakhir ialah mengira jumlah pinjaman (principal) maksimum yang boleh diperoleh. Ini melibatkan formula pembiayaan biasa bergantung kepada kadar faedah 4% dan tempoh pinjaman yang dibenarkan.
Kebanyakan penjawat awam ambil tempoh maksima (contoh 30 tahun atau 360 bulan, tertakluk baki tahun perkhidmatan). Kita guna 30 tahun @ 4% sebagai anggaran standard. Ada formula anuiti untuk kira, tapi cara mudah, kita boleh gunakan kalkulator LPPSA online atau rujuk jadual kelayakan sedia ada. Contoh ringkas:
- Ansuran RM1000/bln ~ layak pinjaman ± RM210,000 (30 tahun @4%)【26†】
- Ansuran RM2000/bln ~ layak pinjaman ± RM420,000
- Ansuran RM2500/bln ~ layak pinjaman sekitar RM525,000
Dari contoh sebelumnya, ansuran maksimum Ali ialah RM2,040. Ini lebih kurang boleh dapat pinjaman ± RM430,000 – RM450,000. Kebetulan, LPPSA sendiri keluarkan jadual bahawa gaji pokok RM3k layak ~RM400k pinjaman, yang konsisten dengan kiraan kita (kerana Ali gaji kasar RM3.4k, bersih 3k). Sudah tentu, semakin panjang tempoh dan lebih muda umur, lebih tinggi pinjaman boleh dapat untuk ansuran yang sama.
Tip: Untuk ketepatan, guna sahaja kalkulator rasmi LPPSA di laman web mereka. Anda boleh masukkan amaun gaji, komitmen, umur, tempoh dll, dan kalkulator akan beritahu jumlah layak. Atau, hubungi sahaja KAC Wealth – kami boleh bantu buat semakan kelayakan percuma dan berikan anggaran jumlah maksimum pinjaman anda. Ini penting supaya anda tahu had harga rumah yang patut dicari. Jangan risau, jika harga rumah lebih rendah daripada layak, LPPSA hanya bagi ikut harga rumah (tak boleh lebih dari harga & penilaian). Namun mengetahui had maksimum membantu anda tawar-menawar atau memilih rumah dalam lingkungan bajet.
Beberapa Contoh Situasi
Untuk lebih faham, mari lihat beberapa situasi ringkas:
- Contoh A: Siti bergaji pokok RM2,000, elaun tetap RM500 (kasar RM2,500). Potongan KWSP & cukai RM300 → bersih LPPSA RM2,200. 60% kasar = RM1,500, 80% bersih = RM1,760. Ambil ansuran max ~RM1,500. Pinjaman ±RM315k. Jadi Siti boleh beli rumah sekitar RM300k – RM315k tanpa deposit (LPPSA cover 100%).
- Contoh B: Ahmad gaji pokok RM4,000, elaun RM1,000 (kasar RM5,000). Potongan wajib RM500 → bersih LPPSA RM4,500. 60% kasar = RM3,000, 80% bersih = RM3,600. Had ansuran RM3,000 (lebih ketat). Pinjaman ±RM630k. Namun LPPSA ada had kelayakan maksimum (mengikut pekeliling terkini, jika gaji bersih >RM6,500, max RM750k) – anda tak boleh pinjam takat infiniti. Andaikan gaji beliau layak RM630k, tapi jika harga rumah pertama yang dibeli cuma RM500k, LPPSA akan bagi RM500k sahaja (tak boleh lebih dari harga).
Nota: Jika anda merancang ambil pinjaman bersama pasangan (suami isteri), kedua-dua pendapatan boleh digabung kira kelayakan. Formula sama, cuma pastikan kedua-dua memenuhi syarat 20% leftover. Biasanya ini meningkatkan kelayakan. Namun, pinjaman bersama juga bermakna menggunakan kuota kedua-dua pihak serentak.
Kesimpulan: Rancang Sebelum Memohon
Dengan memahami cara kira kelayakan ini, anda kini boleh merancang pembelian rumah dengan lebih yakin. Jangan terus tergoda dengan rumah di luar kemampuan – selalu semak had kelayakan anda dahulu. Kira gaji bersih, had ansuran, dan jumlah pinjaman yang mungkin diluluskan. Ini mengelakkan situasi di mana permohonan anda diluluskan tapi jumlah jauh kurang dari harga rumah (kerana silap jangka kemampuan), atau lebih teruk ditolak bulat-bulat.Tips terakhir: Simpan dokumen seperti slip gaji, surat pengesahan jawatan dan penyata KWSP/cukai siap-sedia. LPPSA mungkin minta untuk pengiraan manual. Dan jika anda mahukan bantuan, KAC Wealth ada untuk anda – kami boleh tolong buat kiraan kelayakan tepat berdasarkan profil kewangan anda. Dengan ilmu ini, anda boleh memburu rumah idaman dalam bajet realistik dan memohon pinjaman LPPSA dengan tenang.
