Memiliki sebidang tanah dan ingin membina rumah impian di atasnya adalah idaman ramai. Bagi penjawat awam, tahukah anda bahawa LPPSA menyediakan pembiayaan khas (Jenis 2) untuk tujuan ini? Pinjaman LPPSA boleh digunakan bukan sahaja untuk beli rumah siap, tetapi juga untuk membina rumah atas tanah milik sendiri. Namun, proses dan syaratnya sedikit berbeza berbanding beli rumah biasa. Dalam artikel ini, KAC Wealth akan menerangkan semua yang anda perlu tahu tentang LPPSA untuk bina rumah atas tanah sendiri – dari syarat tanah, keperluan pelan, sehinggalah cara pembayaran. Gaya santai, info padat!
1. Pastikan Status dan Pemilikan Tanah Memenuhi Syarat
Hal paling asas sebelum mohon pinjaman LPPSA untuk bina rumah ialah memastikan tanah anda layak dijadikan cagaran. Antara syarat utama yang ditetapkan LPPSA untuk tanah tersebut:
- Tanah Milik Sendiri (Geran Individu): Tanah tersebut mesti berstatus Hakmilik Individu atas nama anda sendiri, atau sekurang-kurangnya nama anda sebagai salah satu pemilik. Tanah lot kongsi ramai (lot lidi) yang tiada geran individu tidak layak. Jika tanah itu milik ibu bapa atau orang lain, nama anda perlu dimasukkan sebagai pemilik bersama sebelum memohon. LPPSA hanya benarkan jika pemohon adalah pemilik sepenuhnya atau pemilik bersama dengan suami/isteri sahaja. Contohnya, jika tanah nama isteri sahaja, suami boleh mohon pinjaman bersama isteri tapi syaratnya nama suami dimasukkan dalam geran (pemilikan bersama).
- Bebas daripada Bebanan (Cagaran Lain): Tanah mesti tidak dicagarkan kepada mana-mana institusi kewangan lain (bebas bebanan). Maksudnya, jika anda ada ambil loan bank untuk beli tanah itu dan masih bercagar, anda kena selesaikan atau tebus balik geran dahulu. LPPSA mahu pegang gadaian pertama. Jadi pastikan tiada hutang bank atau lien ke atas tanah. Semak geran anda – kalau ada tercatat ‘Sekatan Kepentingan’ seperti tidak boleh digadai tanpa kebenaran, anda perlu dapatkan surat kebenaran menggadai daripada Pihak Berkuasa Negeri sebelum LPPSA luluskan (ini biasanya kes tanah kurnia, tanah rizab Melayu etc., memerlukan kebenaran kerajaan negeri untuk digadai kepada LPPSA).
- Kategori dan Syarat Tanah: Pastikan tanah anda berstatus bangunan (kediaman) atau sekurang-kurangnya tiada sekatan untuk mendirikan rumah. Jika tanah masih kategori pertanian, ada kemungkinan LPPSA perlukan bukti kebenaran tukar syarat tanah kepada bangunan (untuk bina rumah). Contohnya, bagi sesetengah kes, pemaju perlu kemukakan salinan tukar syarat tanah pertanian ke bangunan sebelum pembinaan rumah diluluskan. Ringkasnya, jika dalam geran tertulis “Tanah untuk Rumah” atau “Building”, itu lebih mudah. Kalau “Agriculture”, dapatkan nasihat pejabat tanah samada perlu ubah syarat.
- Keluasan Tanah & Status Hakmilik: Tiada had spesifik dinyatakan LPPSA tentang keluasan minimum/maksimum, namun jika tanah terlalu kecil atau belum dipecah lot (contoh tanah belum ada geran individu), itu masalah. Pastikan geran individu lengkap dengan pelan akui. Juga, jika tanah jenis pajakan (leasehold), pinjaman boleh tapi tertakluk baki pajakan mencukupi (misal <30 tahun baki mungkin ada isu, baik panjangkan lease dulu).
Pendek kata, sebelum berfikir pasal design rumah, pastikan urusan tanah beres. Kalau tanah masih nama ibu ayah, buatlah pindah milik awal kepada anda (atau buat pemilikan bersama suami/isteri). Jika tanah ada hutang bank, mungkin pertimbang refinance ke LPPSA jenis 5 dahulu untuk clearkan (LPPSA ada pembiayaan jenis 5 untuk tebus hutang tanah dari bank). Ini semua perlu diselesaikan agar permohonan pinjaman bina rumah anda tidak tersekat kerana isu tanah.
2. Keperluan Pelan Rumah dan Kontraktor
Berbeza dengan beli rumah siap, membina rumah atas tanah sendiri memerlukan anda menyediakan dokumen teknikal berkaitan pembinaan. LPPSA hanya akan meluluskan pinjaman setelah melihat perancangan pembinaan yang teratur. Berikut perkara penting:
- Pelan Bangunan Berkelulusan: Anda mesti mendapatkan Pelan Rumah yang telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) sebelum memohon. Ini biasanya pelan arkitek lengkap dengan lukisan struktur rumah yang ingin dibina, yang dihantar ke majlis daerah/majlis perbandaran untuk kelulusan pembangunan. Pastikan pelan tersebut masih dalam tempoh sah laku (approval PBT biasanya sah 1-2 tahun). LPPSA akan meminta salinan surat kelulusan pelan dari PBT dan set pelan. Tujuannya untuk memastikan rumah yang dibina mematuhi undang-undang dan boleh diduduki kelak. Jadi, langkah awal: lantik arkitek/drafter untuk buat pelan dan mohon kelulusan PBT.
- Sebutharga/Kontrak Pembinaan: Anda perlu melantik kontraktor berdaftar dan mendapatkan sebutharga rasmi (quotation) kos pembinaan rumah. LPPSA ada format tertentu untuk dokumen sebutharga ini – pastikan kontraktor anda mengikuti format yang ditetapkan (format boleh dimuat turun dari laman LPPSA). Sebutharga mesti pecah kepada kos kerja-kerja (tapak, asas, dinding, bumbung, kemasan dsb) dan jumlah keseluruhan kos binaan. Pihak LPPSA mungkin akan menilai sama ada kos yang dicadangkan munasabah dengan saiz rumah. Nota: Lesen kontraktor (CIDB) juga perlu disertakan, jadi pilihlah kontraktor berlesen yang sah. Jangan gunakan kontraktor “persendirian” tanpa lesen, LPPSA boleh tolak permohonan. Anda dan kontraktor juga akan menandatangani Kontrak Bina Rumah (agreement) – dokumen ini perlu dimatikan setem dan diserah kepada LPPSA.
- Peguam & Dokumen Cagaran: Anda dikehendaki melantik peguam (panel yang berpengalaman dengan loan kerajaan) untuk urusan cagaran tanah dan perjanjian pinjaman. Peguam akan uruskan pencarian hakmilik, draf Deed of Assignment/Gadaian dan surat perjanjian pinjaman dengan LPPSA. Mereka juga bantu pastikan dokumen seperti surat kebenaran menggadai (jika perlu) disediakan. Kos guaman ini ditanggung peminjam (boleh guna cash sendiri dulu nanti claim masuk loan). Peguam penting untuk hal-hal seperti tukarkan sekatan kepentingan, dan memastikan tanah dicagarkan dengan betul supaya wang boleh dicairkan LPPSA. Jadi, walaupun namanya “bina sendiri”, tak bermaksud anda buat semua sendiri – perlu ada peguam & kontraktor berdaftar dalam gambarannya.
Ringkasnya: Sediakan Pelan + Kontraktor + Peguam. Ini trio penting sebelum mohon. Jika anda tak pasti nak mula dari mana, boleh hubungi KAC Wealth – kami boleh rujukkan kepada arkitek/kontraktor panel yang biasa dengan proses LPPSA, jadi dokumen mereka teratur. Ingat, LPPSA tidak luluskan pinjaman atas angan-angan, mereka perlukan bukti anda serius dengan pelan pembinaan terperinci.
3. Jumlah Pembiayaan, Jadual Bayaran & Insurans
Ramai tanya, “Kalau bina rumah sendiri, LPPSA bagi loan macam mana? Lump sum ke? Bayar terus pada siapa?”. Ini penjelasannya:
- Jumlah Pinjaman: Sama seperti beli rumah, jumlah pinjaman maksimum adalah 100% daripada kos pembinaan yang diluluskan, tertakluk kepada kelayakan gaji anda. LPPSA akan merujuk sebutharga kontraktor dan juga Laporan Penilaian oleh JPPH. Ya, LPPSA mungkin minta Jabatan Penilaian (JPPH) menilai anggaran kos/value rumah yang nak dibina, supaya kos tidak diinflasi. Akhirnya, amaun pinjaman yang diluluskan ialah yang terendah antara: kelayakan anda, jumlah dimohon, dan kos dinilai. Contoh: Jika kontraktor quote RM350k, anda mohon RM350k, dan JPPH setuju nilai binaan ~RM340k saja, mungkin LPPSA lulus RM340k. Anda perlu sedia duit lebih RM10k sendiri. Jadi pastikan sebutharga berpatutan dengan spesifikasi, jangan overstate. Berita baiknya, tiada deposit tunai diperlukan – tak perlu 10% upfront sebagainya kerana LPPSA boleh cover penuh. Cuma anda tanggung kos arkitek awal, itu bukan dalam pinjaman.
- Cara Pembayaran Kepada Kontraktor: LPPSA tidak keluarkan sekaligus semua wang pinjaman sebaik lulus. Mereka akan melepaskan bayaran secara berperingkat mengikut progres pembinaan (progress claim). Jadual bayaran adalah berdasarkan Jadual Ketiga Akta Pemajuan Perumahan – secara lazimnya: 10% bila siap tapak & asas, 15% siap kerangka, 10% siap bumbung, dll (terbahagi kepada beberapa peringkat kerja). Kontraktor akan hantar tuntutan pada setiap kemajuan tersebut, biasanya disahkan oleh arkitek/jurutera atau pegawai teknikal, dan LPPSA akan bayar amaun tuntutan terus kepada kontraktor. Anda sebagai peminjam tidak pegang duit itu, ia terus ke akaun kontraktor. Ini bagus supaya anda tak perlu urus transaksi – tapi penting pastikan kontraktor buat kerja ikut jadual supaya boleh tuntut. Setelah rumah siap 100% dan Sijil Siap & Pematuhan (CCC) dikeluarkan, barulah bayaran akhir dilepaskan.
- Mula Bayar Balik Pinjaman: Seperti disebut sebelum ini, kelebihan LPPSA – anda tidak dikenakan faedah progresif semasa rumah dibina. Ansuran bulanan potongan gaji hanya bermula selepas rumah siap atau selepas 24 bulan dari tarikh kelulusan (mana lebih awal). Dalam praktik, jika rumah siap dalam 12 bulan, potongan akan bermula sebaik LPPSA buat bayaran akhir kepada kontraktor. Jika pembinaan drag hingga 24 bulan, kemungkinan LPPSA akan mula potong walaupun rumah belum siap sepenuhnya (tetapi biasanya 24 bulan cukup untuk bina sebuah banglo biasa). Intinya, anda dapat “tangguh” bayar ansuran sepanjang tempoh binaan. Ini membantu kerana mungkin dalam masa bina, anda bayar sewa rumah sekarang, jadi taklah terbeban dua benda sekaligus.
- Insurans/Takaful: Walaupun tiada faedah progresif, anda wajib ambil insurans nyawa (MRTT/MRTA) untuk pinjaman LPPSA seperti biasa – ini melindungi hutang jika anda meninggal dunia sebelum hutang habis. Premium insurans boleh dimasukkan dalam pinjaman juga. Selain itu, kontraktor biasanya perlu ambil Insurance All-Risks untuk melindungi tapak binaan (ini lebih pada tanggungjawab kontraktor, tapi anda patut pastikan mereka ada polisi tersebut).
- Tempoh Pinjaman & Penangguhan: Tempoh maks pinjaman bina rumah sama seperti pinjaman biasa (hingga 35 tahun atau umur bersara/pencen tamat). Menariknya, jika anda mengambil cuti tanpa gaji/pengajian semasa bayar pinjaman, skim penangguhan yang kita bincang dalam artikel sebelum ni turut terpakai – boleh mohon tangguh ansuran jika layak.
4. Proses Permohonan dan Tips Melancarkan Urusan
Untuk memohon LPPSA bina rumah, prosesnya ringkas tapi detail. Ini ringkasan aliran yang boleh dijadikan panduan:
Langkah 1: Uruskan hal tanah – pastikan geran nama sendiri & tiada halangan. Dapatkan surat kebenaran negeri jika perlu.
Langkah 2: Lantik arkitek dan sediakan pelan rumah. Dapat kelulusan PBT ke atas pelan.
Langkah 3: Dapatkan sekurang-kurangnya 2-3 sebutharga kontraktor untuk perbandingan. Pilih kontraktor bertauliah yang anda percaya boleh buat kerja. Pastikan mereka sanggup ikut prosedur LPPSA (maklumkan awal, kebanyakan kontraktor berpengalaman ok). Runding harga yang berpatutan – ingat kos lebih tinggi → loan lebih tinggi, tapi jangan terlalu murah pula takut kontraktor tak untung nanti lari.
Langkah 4: Lantik peguam panel LPPSA. Anda boleh tanya LPPSA senarai peguam panel di kawasan anda. Peguam akan bantu isi borang-borang diperlukan.
Langkah 5: Lengkapkan borang permohonan LPPSA (online atau manual). Sertakan semua dokumen sokongan seperti dalam Senarai Semak Jenis 2 LPPSA:
- Salinan IC, Slip gaji, Surat pengesahan jawatan (disahkan majikan).
- Surat Iringan Ketua Jabatan – surat majikan menyokong permohonan (format di laman LPPSA).
- Salinan geran tanah.
- Salinan Pelan Lulus PBT.
- Sebutharga Kontraktor yang ditandatangani.
- Salinan lesen CIDB kontraktor.
- Surat perjanjian pembinaan (jika diminta).
- Lain-lain jika perlu seperti surat kebenaran gadai (sekatan kepentingan).
Pastikan semua dokumen ditanda dalam senarai semak dan disahkan di mana perlu. Hantar melalui majikan atau sendiri ke LPPSA mengikut arahan.
Langkah 6: Tunggu proses kelulusan. Biasanya mengambil masa beberapa minggu hingga sebulan lebih. Jika dokumen lengkap, LPPSA akan keluarkan Surat Kelulusan Pinjaman menyatakan jumlah diluluskan.
Langkah 7: Menandatangani Surat Tawaran dan dokumen perjanjian pinjaman (disediakan peguam). Serahkan semula dalam tempoh yang ditetapkan (jangan lambat lebih 30 hari, nanti batal).
Langkah 8: Pembinaan bermula setelah pinjaman diluluskan (jangan mulakan sebelum lulus!). Kontraktor buat kerja ikut plan. Anda pantau.
Langkah 9: Kontraktor buat tuntutan bayaran per peringkat. Peguam/anda hantar tuntutan kepada LPPSA. LPPSA proses dan bayar ke kontraktor.
Langkah 10: Rumah siap, dapat CCC. Pastikan semua siap ikut plan supaya tiada isu. Lepas siap, barulah potongan gaji ansuran bermula dan anda pun berpindah ke rumah baru impian anda!
Tips tambahan: Semasa pembinaan, uruskan cukai tanah, cukai pintu dan sebagainya supaya tiada tertunggak (LPPSA ada syarat suruh bayar cukai supaya hartanah tak disita – jarang berlaku tapi good practice). Jaga hubungan dengan kontraktor – bayar tepat waktu (dengan LPPSA tak payah risau sbb government pay, biasanya kontraktor suka). Jika ada perubahan kecil kerja (variation), berbincang baik dengan kontraktor sebab LPPSA tak cover lebih dari apa dipersetujui awal.
Kesimpulan
Membina rumah atas tanah sendiri menggunakan pinjaman LPPSA memang satu peluang terbaik bagi penjawat awam yang ada tanah. Anda dapat membina rumah mengikut citarasa sendiri, dibiayai sepenuhnya oleh pinjaman kerajaan dengan kadar faedah rendah. Prosesnya mungkin tampak rumit sedikit berbanding beli rumah, tetapi dengan persediaan yang betul – tanah beres, pelan lulus, dokumen lengkap – insyaAllah ia berjalan lancar. KAC Wealth menggalakkan anda merebut peluang ini, dan kami sedia membantu dari peringkat awal semakan kelayakan hinggalah permohonan. Jika anda perlukan khidmat nasihat atau ada soalan lanjut tentang LPPSA bina rumah, jangan segan silu hubungi kami.