LPPSA vs Pinjaman Bank: Mana Lebih Untung Untuk Rumah Pertama?

Sebagai penjawat awam yang ingin membeli rumah pertama, anda mempunyai dua pilihan utama pembiayaan – sama ada melalui LPPSA (pinjaman kerajaan) atau pinjaman perumahan bank komersial biasa. Soalan “Mana lebih untung untuk rumah pertama?” sering diajukan kepada kami di KAC Wealth. Dalam artikel ini, kami akan kupas perbezaan antara pinjaman LPPSA dan pinjaman bank dari sudut kelebihan kewangan supaya anda boleh membuat keputusan terbaik. Gaya penulisan adalah santai dan mudah faham, khas untuk pasaran Malaysia.

Kelayakan & Pengiraan Pinjaman

Persamaan asas: Sama ada pinjaman bank atau LPPSA, jumlah kelayakan pembiayaan rumah pertama pada dasarnya bergantung kepada pendapatan anda. Bank dan LPPSA masing-masing akan mengira nisbah kemampuan berdasarkan gaji dan komitmen. Namun, terdapat kelebihan pada pihak LPPSA bagi penjawat awam.

• LPPSA lebih longgar dari segi komitmen luar: LPPSA tidak mengambil kira potongan luar slip gaji (komitmen seperti pinjaman bank lain, kad kredit, dsb. yang tidak tertulis di slip gaji) dalam pengiraan kelayakan. Selain itu, potongan pinjaman perumahan LPPSA sendiri dikecualikan daripada had potongan gaji 60% JPA. Ini bermaksud penjawat awam boleh memohon pinjaman perumahan kerajaan walaupun potongan bersih gaji jatuh bawah 40% selepas mengambil pinjaman tersebut. Pada masa yang sama, LPPSA mensyaratkan sekurang-kurangnya 20% daripada gaji kasar kekal sebagai gaji bersih (iaitu tidak dipotong). Formula ini biasanya membolehkan amaun kelayakan LPPSA lebih tinggi sedikit berbanding bank, terutama jika anda ada komitmen luar seperti bayar kereta secara automatik (auto-debit) yang tidak ditolak dalam slip – bank akan ambil kira, tapi LPPSA tidak.
  
• Bank lebih strict kira semua hutang: Pihak bank komersial akan mengambil kira semua hutang dan komitmen bulanan anda, termasuk kad kredit, PTPTN, pinjaman peribadi, dan lain-lain, tidak kira potongan itu melalui slip gaji atau tidak. Ini memberi kesan kepada Debt Service Ratio (DSR) – peratusan pendapatan bersih yang digunakan untuk membayar hutang. Biasanya bank menghadkan DSR sekitar 70% (bergantung bank), bermakna 30% pendapatan mesti bebas. Tiada pengecualian khas seperti yang diberikan LPPSA kepada penjawat awam. Oleh itu, kelayakan pinjaman bank anda mungkin lebih rendah jika anda sudah ada banyak komitmen luar.
  

Kesimpulan kelayakan: Secara umum, untuk pembeli rumah pertama penjawat awam, pinjaman LPPSA cenderung memberikan amaun kelayakan lebih tinggi berbanding bank. Anda mungkin boleh pinjam lebih dengan LPPSA kerana formula pengiraan mereka yang memberi kelebihan kepada penjawat awam (contohnya, potongan koperasi, caruman ASB, dan sebagainya tidak mengurangkan kelayakan). Jadi dari sudut jumlah pinjaman maksimum, LPPSA ada kelebihan jika gaji anda cukup.

Kadar Faedah dan Kos Pinjaman

Kadar faedah (interest rate) atau kadar keuntungannya adalah faktor penting menilai untung-rugi pinjaman. Mari kita bandingkan:

• Pinjaman Bank (Kadar Terapung): Bank biasanya menawarkan pinjaman perumahan dengan kadar faedah terapung. Kadar ini berpandukan Standardised Base Rate (SBR) dan turun naik mengikut Overnight Policy Rate (OPR) yang ditentukan Bank Negara. Setiap bank akan beri “margin” atas SBR berdasarkan polisi risiko mereka, profil kredit peminjam, jumlah pinjaman, tempoh, dan lain-lain. Contohnya, bank mungkin tawarkan SBR + 1.5%. Jika OPR naik, kadar pinjaman anda akan naik, begitu juga sebaliknya. Untuk pembeli rumah pertama, ada bank yang beri tawaran kadar rendah untuk 2-3 tahun pertama, kemudian ikut kadar pasaran. Secara purata, kadar faedah pinjaman perumahan bank di Malaysia kini sekitar 3% – 4% setahun (terapung). Namun ingat, kadar ini boleh berubah-ubah sepanjang tempoh pinjaman.
  
• Pinjaman LPPSA (Kadar Tetap): Kelebihan utama LPPSA ialah ia menawarkan kadar faedah tetap 4% setahun (atau kadar keuntungan tetap 4% bagi skim Islamik SPPSAi) sepanjang tempoh pinjaman. Kadar 4% ini dikira atas baki berkurangan (reducing balance) setiap tahun, sama seperti pinjaman bank. Kadar ini tidak berubah walaupun ekonomi turun naik – ia telah ditetapkan oleh kerajaan. 4% dianggap amat kompetitif dan stabil; tiada risiko ansuran bulanan naik mendadak kerana perubahan OPR. Bagi penjawat awam, kestabilan ini memudahkan perancangan kewangan jangka panjang.
  

Siapa lebih untung dari segi faedah? Untuk rumah pertama, LPPSA lazimnya lebih menguntungkan kerana kadar tetap 4% adalah rendah dan stabil. Walaupun ada waktu OPR rendah (contoh, tahun 2020 OPR pernah turun hingga kadar pinjaman ~3%), anda perlu ingat pinjaman perumahan berlangsung 30+ tahun – sukar jangka kadar bank kekal rendah. Malah, bank selalunya ada floor rate minimum. Dengan LPPSA, anda tidak perlu risau mengenai kenaikan ansuran bulanan. Pinjaman bank hanya mungkin lebih untung jika anda bercadang untuk lump sum bayar awal dalam jangka pendek ketika kadar rendah (tetapi penjawat awam jarang buat begitu bagi rumah pertama). Jadi, bagi kebanyakan pembeli rumah pertama penjawat awam, kadar tetap LPPSA 4% memberikan ketenangan fikiran dan penjimatan jika kadar bank melonjak pada masa depan.

Margin Pembiayaan & Keperluan Deposit

Margin pembiayaan merujuk kepada peratus harga rumah yang dibiayai oleh pinjaman. Ini menentukan sama ada anda perlu sediakan deposit tunai.

• Pinjaman Bank: Bank kebiasaannya membiayai sehingga 90% daripada harga rumah untuk pembeli rumah pertama, dan sekitar 70% untuk rumah kedua. Ini bermakna, bagi rumah pertama berharga RM300,000, bank akan beri pinjaman RM270,000 (90%), dan anda perlu bayar deposit 10% iaitu RM30,000 sendiri. Terdapat program khas seperti Skim Rumah Pertamaku, skim kerajaan (contoh: BSN Youth Housing Scheme) atau promo pemaju yang mungkin membolehkan 100% margin pinjaman untuk pembeli rumah pertama, tetapi syaratnya ketat dan terhad kepada kumpulan tertentu. Secara am, anda perlu bersedia dengan wang pendahuluan 10% jika guna pinjaman bank.
  
• Pinjaman LPPSA: Kelebihan besar LPPSA – mereka menawarkan pembiayaan 100% daripada harga rumah untuk rumah pertama dan kedua penjawat awam. Ini bermaksud tiada deposit 10% diperlukan kerana pinjaman kerajaan boleh meliputi harga penuh rumah. Jika rumah RM300,000, LPPSA boleh biayai penuh RM300,000 (dengan syarat amaun itu dalam kelayakan maksimum anda dan tidak melebihi nilai pasaran JPPH). Anda mungkin perlu bayar duit tempahan/booking kepada pemaju atau ejen (selalunya 2-3% untuk rumah under construction), tetapi wang booking itu akan dipulangkan selepas pinjaman LPPSA diluluskan dan 100% bayaran dibuat kepada penjual. Intinya, LPPSA membolehkan anda membeli rumah tanpa modal deposit yang besar – suatu kelegaan bagi ramai pembeli rumah pertama yang mungkin belum menyimpan banyak tunai.
  

Pemenang margin: Pinjaman LPPSA jelas lebih menguntungkan jika anda tiada simpanan besar untuk deposit. Anda boleh jimat 10% harga rumah daripada perlu dibayar sendiri. Wang yang sepatutnya untuk deposit itu boleh anda gunakan untuk tujuan lain, contohnya ubah suai rumah atau sebagai dana kecemasan. Walaupun bank ada pilihan 100% financing, ia jarang didapati atau ada syarat pendapatan maksimum (contohnya hanya untuk golongan belia B40/M40 tertentu). Dengan LPPSA, semua penjawat awam layak 100% asalkan ada “baki kelayakan” mencukupi. Jadi, dari segi margin dan deposit, LPPSA lebih mesra pembeli rumah pertama.

Kos Lain: Yuran Guaman & Duti Setem

Membeli rumah bukan sekadar tentang deposit dan bayaran pinjaman – ada kos pembelian rumah lain yang perlu dipertimbangkan seperti yuran guaman dan duti setem. Bagaimana perbezaannya antara LPPSA dan bank?

• Dengan Bank:
  
  • Yuran Guaman Pinjaman: Apabila ambil pinjaman bank, anda perlu membayar yuran guaman untuk penyediaan Perjanjian Pinjaman dengan bank. Kadar yuran guaman adalah sekitar 1% daripada jumlah pinjaman (ada skala menurun – lebih tinggi pinjaman, lebih rendah sedikit peratusannya). Yuran ini biasanya tidak boleh dibiayai oleh pinjaman bank – anda kena bayar berasingan. Selain itu, ada caj dokumen & stamping perjanjian.
    
  • Duti Setem Pinjaman: Pinjaman bank tertakluk kepada duti setem 0.5% atas jumlah pinjaman (ini cukai kerajaan atas dokumen pinjaman). Namun, kerajaan ada memberi pengecualian duti setem pinjaman perumahan sekali seumur hidup untuk rumah pertama berharga di bawah had tertentu (contoh: <RM500k) – pembeli boleh memohon pengecualian ini, jika layak, untuk jimat kos.
    
  • Yuran Guaman SPA: Tidak kira LPPSA atau bank, kos guaman untuk Sale and Purchase Agreement (SPA) pembelian rumah memang kena tanggung sendiri. Itu sekitar 1% jugak daripada harga rumah, plus duti setem SPA ~1% (dengan pengecualian setem untuk pembeli rumah pertama bawah RM500k juga ada).
    
• Dengan LPPSA:
  
  • Yuran Guaman Pinjaman: Kelebihannya, kos penyediaan dokumentasi pembiayaan LPPSA boleh dimasukkan ke dalam pinjaman. Maksudnya, yuran guaman untuk perjanjian pinjaman LPPSA dan caj dokumen boleh dibiaya oleh LPPSA sebagai sebahagian pinjaman (selagi total tak exceed kelayakan). Ini mengurangkan jumlah tunai di tangan yang perlu anda keluarkan. Anda mungkin masih perlu bayar dahulu, tapi boleh claim daripada pinjaman.
    
  • Duti Setem Pinjaman: Pinjaman LPPSA dikecualikan daripada duti setem kerajaan. Ya, dokumen pinjaman kerajaan tidak dikenakan duti setem 0.5% seperti bank (ini memang salah satu faedah pinjaman kerajaan). Pengecualian ini menjimatkan kos ratus0an hingga ribuan ringgit bergantung jumlah pinjaman.
    
  • Insurans/Takaful:* Satu kos yang sama bagi bank dan LPPSA – insurans hayat MRTA/MRTT atau insurans nyawa LPPSA. Bank biasanya wajib ambil MRTA untuk cover pinjaman, LPPSA pula mensyaratkan ambil insurans/takaful rumah kerajaan. Kos ini boleh dimasukkan dalam pinjaman kedua-dua kes, jadi tak perlu bayar tunai. Jadi bahagian ini seri.
    

Analisis kos: Bagi rumah pertama, LPPSA lebih menjimatkan kos sampingan. Peminjam LPPSA tak perlu bayar duti setem pinjaman langsung (jimat 0.5%). Yuran guaman pinjaman pun boleh ditanggung dalam pinjaman. Jadi tunai yang perlu disediakan hanya untuk kos SPA (yang memang sama untuk kedua-dua). Dengan bank, walaupun boleh mohon pengecualian duti setem SPA (bergantung kelayakan), duti setem pinjaman bank tetap kena bayar (kecuali promosi bank tanggung). Secara keseluruhan, pinjaman LPPSA mengurangkan beban kos pendahuluan pembelian rumah pertama anda.

Kelebihan Lain Khusus LPPSA

Selain faktor utama di atas, LPPSA mempunyai beberapa kelebihan tambahan yang wajar pembeli rumah pertama pertimbangkan:

• Tiada Bayaran Semasa Pembinaan: Jika anda beli rumah dalam pembinaan (projek baru), atau membina rumah atas tanah sendiri, pinjaman bank menghendaki anda membayar faedah progresif sepanjang tempoh pembinaan. Setiap kali pemaju siap satu peringkat dan bank melepaskan bayaran, anda kena bayar faedah atas amaun yang dikeluarkan, walaupun rumah belum siap. Ini bermakna anda membayar “duit sewa” kepada bank selama 1-2 tahun tanpa rumah diduduki. LPPSA tidak mengenakan faedah progresif sedemikian. Dalam pinjaman LPPSA, ansuran bulanan hanya bermula selepas rumah siap sepenuhnya atau setelah 24 bulan (mana yang lebih awal). Jika rumah siap dalam 2 tahun, anda hanya mula bayar selepas dapat kunci. Ini kelebihan besar – tak perlu “bayar dua benda” (sewa rumah lain + faedah pembinaan) serentak. Anda boleh fokus kumpul duit semasa rumah dalam pembinaan.
  
• Penangguhan Bayaran dalam Situasi Tertentu: Penjawat awam ada keistimewaan seperti cuti belajar, cuti separuh gaji, cuti tanpa gaji untuk jaga anak, dan sebagainya. LPPSA membenarkan penangguhan bayaran balik pinjaman jika anda berada dalam situasi tertentu seperti: melanjutkan pelajaran (taja kerajaan), ikut pasangan bertugas di luar negara, atau cuti tanpa gaji jaga anak sekurang-kurangnya 1 tahun. Dalam tempoh penangguhan ini, anda tidak perlu bayar ansuran buat sementara waktu. Pinjaman bank biasanya sukar dapat moratorium sebegini (kecuali inisiatif khas seperti ketika pandemik). Jadi ini jaring keselamatan untuk peminjam LPPSA.
  
• Tempoh Pembiayaan Fleksibel: LPPSA menawarkan tempoh pinjaman sehingga 35 tahun atau sehingga umur persaraan (atau umur 90 tahun bagi peminjam skim pencen) – mana-mana terdahulu. Bagi penjawat awam muda, anda boleh ambil tempoh maksima untuk dapat ansuran rendah. Bank pula lazimnya sehingga 35 tahun atau umur 70, mana terdahulu. Bezanya, jika anda dalam skim pencen kerajaan, LPPSA benarkan lanjutan bayaran walaupun selepas umur bersara (potong dari pencen) sehingga usia 90 tahun. Ini bukan bermaksud anda harus berhutang sampai tua, tetapi ia memberi ruang jika anda ambil pinjaman pada umur agak lewat. Fleksibiliti ini tiada pada bank. (Namun bagi generasi baharu skim KWSP, LPPSA hadkan tempoh hingga umur persaraan sahaja, sama seperti bank).
  
• Potongan Gaji Automatik: Ansuran LPPSA dipotong terus dari slip gaji setiap bulan. Ini memastikan bayaran sentiasa on time tanpa anda perlu risau tentang terlupa bayar. Ia juga menyelamatkan anda dari rekod tertunggak, kerana majikan terus memotong gaji untuk bayar LPPSA. Dengan bank, anda sendiri perlu buat arahan auto-debit atau bayar manual; risiko lupa bayar sentiasa ada (walaupun kecil). Bagi penjawat awam yang mahukan kemudahan, potongan gaji ini satu kelebihan.
  

Jadi, Mana Pilihan Terbaik Untuk Rumah Pertama?

Secara keseluruhan, pinjaman LPPSA menawarkan pakej yang sangat berbaloi untuk pembelian rumah pertama penjawat awam. 100% pembiayaan, tiada deposit, kadar faedah 4% tetap yang rendah, pengecualian duti setem, dan ciri-ciri fleksibel menjadikan ia sukar ditandingi oleh pinjaman bank biasa. Terutamanya jika anda kurang modal permulaan, LPPSA jelas meringankan beban.

Namun, ada beberapa situasi di mana anda boleh mempertimbangkan pinjaman bank:

• Jika terdapat promosi bank yang menawarkan faedah efektif lebih rendah daripada 4% (contoh 3% fix rate untuk 5 tahun pertama) dan anda merancang mungkin menjual atau refinance rumah dalam jangka sederhana, pinjaman bank mungkin menjimatkan faedah jangka pendek.
  
• Jika anda seorang pelabur hartanah dan ingin gunakan kedua-dua kuota – contohnya, anda boleh guna pinjaman bank dulu untuk rumah pertama (terutama jika layak skim 100% bank untuk belia), simpan kuota LPPSA untuk rumah seterusnya yang mungkin lebih mahal. Ada strategi kombinasi seperti dicadangkan: rumah pertama guna bank (dapat 90-100%), rumah kedua juga bank 90%, kemudian rumah ketiga guna LPPSA 100%, rumah keempat LPPSA 100% – dengan syarat jual/refinance yang terdahulu untuk bebaskan kuota. Strategi ini kompleks, sesuai jika anda benar-benar merancang miliki banyak hartanah.
  

Bagi kebanyakan orang yang sekadar ingin beli sebuah rumah kediaman pertama, LPPSA adalah pilihan utama yang menjimatkan. Anda menikmati manfaat sebagai penjawat awam sepenuhnya. Pastikan sahaja anda penuhi syarat kelayakan LPPSA dan dokumen dengan lengkap untuk kelulusan pantas.Akhir kata, buatlah perbandingan berdasarkan situasi kewangan dan matlamat anda. Anda juga boleh berbincang dengan pakar kewangan seperti KAC Wealth untuk penjelasan lanjut dan semakan kelayakan kedua-dua opsyen. Kami sedia membantu anda membuat keputusan terbaik untuk pemilikan rumah pertama anda.